Особенности имущественного вычета при покупке новостройки

Покупка новостройки отличается от покупки жилья в старом фонде тем, что платить вы начинаете намного раньше заселения. Могут пройти месяцы и даже годы после перечисления денег застройщику, пока вы не въедете в новое жилье. Поэтому для владельцев новостроек действуют особые правила получения вычета при покупке жилья.

Покупка новостройки по договору долевого участия

ДДУ заключается при строительстве многоквартирного дома – между застройщиком и будущим собственником. Дольщики выплачивают застройщику определенную сумму, указанную в договоре, а застройщик обязуется использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. Этот вариант еще называется инвестированием или соинвестированием.

Право на вычет при покупке по договору долевого участия появляется у новосела после сдачи дома и получения акта приема-передачи жилья. Оформления в собственность можно не дожидаться согласно Письма Минфина России от 12.02.2018 № 03-04-09/8397.

Покупка новостройки с помощью паевого инвестиционного фонда недвижимости

По такому договору основным покупателем является ПИФ. Налогоплательщик приобретает жилье на основании договора переуступки права требования, то есть, по сути, получает право на имущество. Право на оформление вычета у физлица появляется после полной выплаты пая, сдачи дома и подписания акта приема-передачи жилья. Опять же, согласно Письма Минфина, оформления в собственность ждать не нужно.

Условия получения вычета

Декларация подается на следующий год после получения акта приема-передачи жилья. Учитываются доходы покупателя за весь год, в котором был подписан акт. Если вы въехали в новое жилье давно и оформляете вычет задним числом, то, как и в случае покупки жилья в старом фонде, вы имеете право получить вычет за три предыдущих года. Если вычет получен не полностью, вы можете добрать остаток за счет будущих доходов.

Пример: Новостройка была куплена в 2012 году и стоила 1,5 млн. рублей. На момент покупки действовала максимальная сумма вычета в 2 млн. рублей. За вычетом покупатель обратился летом 2019 года. Покупатель может получить вычет задним числом за три прошедших года – 2016-2018. Поскольку 2019 год еще не закончен, за него пока вычет получить нельзя. Сумма доходов за три предыдущих года у покупателя была 1 млн. руб. Поскольку вычет не будет получен полностью за счет предыдущих доходов, он может получить остаток вычета в 500 тысяч рублей за счет доходов в 2019 и последующих годах.

Если в год оформления акта приема-передачи покупатель не получал доходов, облагаемых по ставке 13% НДФЛ, то вычет не пропадет. Он переходит на будущее, когда человек снова не начнет получать заплату или другой доход, облагаемый по ставке 13% НДФЛ. И сможет получить вычет до полного возмещения.

Пример: Новостройка была куплена в 2018 году. Покупатель на тот момент не работал, а на работу устроился в 2019 году. Он начет получать вычет за счет доходов 2019 года.

Для пенсионеров действуют особые правила. В случае, если пенсионер имел доходы за 4 предыдущих года, включая год подписания акта приема-передачи, то он может получить вычет за весь этот период задним числом. Подробнее – в нашей статье про имущественные вычеты для пенсионеров.

С 2014 года размер имущественного вычета составляет 2 миллиона рублей. Сюда же входят расходы на отделку помещения. Поэтому, если новосел приобретает строительный вариант по цене меньше 2 млн руб., то он может прибавить затраты на ремонт к стоимости новостройки. Данный вычет предоставляется налогоплательщику, и если собственников нового жилья несколько, то 2 млн руб. вычета приходится на каждого.

Размеры вычетов за предыдущие годы и возможность получения нескольких вычетов мы описали в статье про повторные имущественные вычеты.

Если вы хотите оформить имущественный вычет на покупку новостройки, вы можете заказать декларацию 3-НДФЛ на нашем сайте.

Остались вопросы? Пишите:operator@ndfl-3.online или звоните: 8 (800) 500-81-34. Обязательно ответим в подробностях! Консультация бесплатна.