Сделки с новостройками – один из вариантов заработка на рынке недвижимости. Можно купить объект на этапе строительства и продать его после сдачи дома, когда цена существенно вырастет.
Минимальный срок владения и налоги
При совершении сделок с новостройками важно
помнить, что имущественный вычет при покупке новостройки вы можете получить после
сдачи дома и подписания акта приема-передачи. Подробнее – в нашей
статье про имущественные вычеты на новостройки. Но вот срок владения новостройкой, который влияет на то, заплатите вы налог или
нет, начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
Подписание акта приема-передачи и даже заселение не играют роли. С точки зрения
Налогового кодекса РФ важен именно срок нахождения имущества в собственности.
Пример: Жилье было передано
по акту приема-передачи в октябре 2014 года, в собственность оформлено в
феврале 2016 года. Собственник решил продать жилье летом 2019 года. Во время
подписания акта приема-передачи минимальный срок владения жильем для продажи
без налога был 3 года. А с января 2016 года увеличился до 5 лет. В 2019 году собственнику
придется уплатить налог с продажи либо ждать ноября 2020 г., чтобы продать жилье
без налогов.
Размер вычета
Собственник новостройки, так же, как и владелец вторичного жилья,
может воспользоваться при продаже налоговым
вычетом в размере 1 млн. рублей либо вычесть из цены продажи расходы на
приобретение жилья. В случае, если новостройка приобреталась в строительном
варианте, владелец может включить в сумму вычета документально подтвержденные
расходы на отделку и ремонт. Какой именно вычет наиболее выгоден зависит от
величины расходов и стоимости продаваемого жилья.
Пример: Новостройка
куплена за 1,5 млн. рублей, продана за 2,5 млн. рублей. Выгоднее применить
вычет на основании расходов. Тогда человек заплатит налоги с 1 млн. рублей.
Если применять максимально допустимый налоговый вычет 1 млн. рублей, так налог
придется заплатить 1,5 млн. рублей дохода.
Продажа новостройки с несколькими собственниками
Если вы решите продать новостройку, не
дожидаясь конца минимального срока владения, а собственников у новостройки
несколько – оформите договор продажи правильно, чтобы избежать переплаты
налогов! Это касается новостроек, находящихся в долевой собственности.
Если продажа будет оформлена по одному
договору, где буду перечислены все собственники единого объекта права –
новостройки, к сожалению, налоговый вычет будет применен ко всем собственникам
сразу. И распределен между ними пропорционально их доле. Но если на каждого
собственника будет составлен свой договор купли-продажи доли в жилье, то вычет будет
применен к каждому собственнику. Эта схема, в первую очередь, выгодна при
большой разнице между расходами на приобретение жилья и стоимостью продажи.
Пример: Новостройка выставлена
на продажу до окончания минимального срока владения жильем. Ею владеют два
собственника, в равных долях. Соответственно, при продаже собственники должны
будут заплатить налоги. Стоимость расходов на приобретение составляла 1 млн.
рублей. Стоимость при продаже составляет 4 млн. руб. Если бы собственники
применяли вычет на основании расходов, то они платили бы налоги с 3 млн.
рублей. Поэтому собственники составили два нотариальных договора продажи своих
долей – на каждого владельца и применили максимальный налоговый вычет 1 млн.
рублей на каждого. В сумме это дало 2 млн. рублей вычета и 2 млн. рублей
налогооблагаемого дохода. Если бы они составили один договор о продаже единого
объекта права – новостройки, и применяли максимальный налоговый вычет, им также
пришлось бы заплатить налог с 3 млн. рублей разницы между стоимостью квартиры и
максимальной суммой налогового вычета 1 млн. рублей, так как в случае с одним
договором вычет применялся бы к ним обоим сразу.
Если новостройка при обретается в
совместную собственность, то составляется один договор на единый объект права,
а вычет распределяется по договоренности между собственниками.
Учитываем кадастровую
стоимость
На основании Налогового кодекса РФ, если
продаваемая стоимость жилья более чем на 30% ниже кадастровой, то налогом будет
облагаться именно кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Это
требование справедливо и для новостроек. С 1 января 2020 года эти требования
будет применяться жестко, так как в НК РФ внесены поправки. Прописано, в каком
именно документе будет указана кадастровая стоимость – в ЕГРН. Сейчас указания на
документ отсутствуют, тем не менее, правило действует.
Пример: Новостройка была
куплена за 2 млн. рублей, а продана за 3 млн. рублей до окончания минимального
срока владения. Номинальный доход 1 млн. рублей. При этом кадастровая стоимость
жилья на момент продажи была 4,5 млн. рублей, что на 34% выше, чем стоимость
продажи. Налоговая будет определять доход от продажи на основании кадастровой
стоимости умноженной на 0,7:
3,15 млн. рублей – 2 млн. рублей = 1,15
млн. рублей налогооблагаемого дохода
Если вы продаете новостройку до окончания минимального срока владения жильем, вы можете заказать декларацию 3-НДФЛ на налоговый вычет.
Остались вопросы? Пишите: operator@ndfl-3.online или звоните: 8 (800) 500-81-34. Обязательно ответим в подробностях! Консультация бесплатна.
